Hva er en utleiebolig?
Hva er en utleiebolig?
En utleiebolig er en bolig du eier, men som du ikke bor i selv. I stedet leier du den ut til andre som betaler deg leie hver måned. For mange er dette en av de mest populære måtene å starte med investeringer på, fordi boligmarkedet er stabilt, bolig er et grunnleggende behov, du får skattefordeler, og banken hjelper deg.
Hvordan fungerer det?
I praksis kjøper du en bolig ved å ta opp et lån i banken. Dette lånet betaler du ned på måned for måned. Men i stedet for at pengene skal komme rett fra din egen lomme, dekker leietakerens husleie store deler av utgiftene. På den måten er det noen andre som hjelper deg å betale ned lånet ditt, samtidig som du bygger opp din egen formue.
Målet er å gå i pluss hver måned. Det vil si at leieinntektene dekker hele lånet. Dette er gjerne drømmen til en eiendomsinvestor, men ofte må man nøye seg med at det ikke alltid er tilfelle. Du kan oppleve å gå i minus i lommeboken fordi du må betale mer ned på lånet enn du får inn i leieinntekter. Likevel vokser formuen din, fordi avdragene gjør at du eier mer av boligen for hver måned som går, og samtidig kan boligen stige i verdi. Dermed blir du rikere på papiret, selv om det kan føles stramt økonomisk i starten.
Skatt og regler
Leieinntekter er skattepliktige i Norge dersom du ikke bor i samme bolig som leietakeren. Bor du for eksempel i en tomannsbolig og leier ut den ene delen, kan du slippe skatt på leien så lenge du selv bor i den største delen.
Kjøper du derimot en ren utleieleilighet, må du betale skatt på overskuddet fra leien. Med overskudd menes leieinntekter minus renter og kostnader. Avdrag på lånet regnes ikke som en utgift, men som sparing – fordi du eier mer av boligen hver gang du betaler ned på lånet.
For eksempel:
Du leier ut en leilighet for 12 000 kr i måneden.
På denne boligen betaler du:
Renter på lån: 6 000 kr
Felleskostnader: 2 000 kr
Vedlikehold: 500 kr (snitt pr. måned)
Forsikring: 500 kr
Totale utgifter: 9 000 kr per måned.
Da sitter du igjen med:
12 000 kr (inn) – 9 000 kr (ut) = 3 000 kr overskudd per måned.
Dette overskuddet betaler du skatt av. Skattesatsen er ca. 22 % i Norge.
Så i dette eksempelet blir skatten:
3 000 kr × 12 mnd × 0,22 = 7 920 kr i året.
Fordeler med utleiebolig
Andre betaler lånet ditt: Leieinntekten dekker store deler av de månedlige utgiftene.
Formuesbygging: Selv om du bruker litt egne penger hver måned, vokser formuen din fordi boligen stiger i verdi og lånet blir mindre.
Langsiktig trygghet: Når lånet en dag er nedbetalt, sitter du igjen med en bolig du eier fullt og helt, samtidig som den fortsatt kan gi deg inntekt.
Mulige skattefordeler: Bor du i samme bolig som du leier ut deler av, kan du i mange tilfeller slippe skatt på leieinntekten helt.
Risiko og utfordringer
Ingen investeringer er uten risiko, og utleiebolig er ikke et unntak. Renter kan stige, og da blir lånet dyrere. Ting i boligen må kanskje repareres, og vedlikehold kan bli kostbart. Leietakere betaler ikke alltid leie i tide, og i verste fall kan de påføre skader som blir dyre å reparere.
Oppsummert
En utleiebolig er i prinsippet en måte å bygge opp formue ved hjelp av bankens penger og leietakerens leieinntekter. Du betaler ned på lånet hver måned, og etter hvert som tiden går, eier du mer og mer av boligen selv. Det kan føles trangt økonomisk i starten, men på sikt kan utleiebolig gi både trygghet, ekstra inntekt og stor gevinst.